Huis kopen in Griekenland? Mogelijke veranderingen in de vastgoedbelasting vanaf 2027

Overweegt u een woning, vakantiehuis of nieuwbouwwoning in Griekenland te kopen? Dan is het verstandig om niet alleen naar de aankoopprijs te kijken, maar ook naar de fiscale regels die van invloed kunnen zijn op uw investering.

In Griekenland zijn wijzigingen in de vastgoedbelasting voorgesteld die mogelijk vanaf 2027 gevolgen hebben voor bepaalde buitenlandse kopers. Daarnaast wordt een verlenging voorgesteld van de regeling waarbij de btw op nieuwbouwwoningen tijdelijk wordt opgeschort.

In dit artikel van Makelaardij Griekenland leggen we uit wat de aangekondigde maatregelen inhouden, voor welke kopers ze relevant kunnen zijn en waar u rekening mee moet houden bij de aankoop van een woning in Griekenland.

1. Overdrachtsbelasting in Griekenland: wat betaalt u momenteel?

Bij de aankoop van een bestaande woning in Griekenland moet de koper doorgaans overdrachtsbelasting betalen. Deze belasting bedraagt momenteel 3%. Daarnaast geldt een gemeentelijke toeslag van 3% over het bedrag aan overdrachtsbelasting. Samen komt dit neer op een effectief tarief van ongeveer 3,09%.

De belasting wordt berekend over de hoogste van de twee volgende bedragen:

• De overeengekomen aankoopprijs.
• De officiële fiscale waarde van het vastgoed.

De overdrachtsbelasting komt boven op de aankoopprijs en maakt deel uit van de bijkomende aankoopkosten. Ook notariskosten, registratiekosten en eventuele juridische en technische kosten moeten in het totale aankoopbudget worden meegenomen.

2. Voorgestelde verhoging voor bepaalde kopers van woningen

In een voorgestelde wijziging van de Griekse belastingwet wordt een aanzienlijk hoger overdrachtsbelastingtarief genoemd voor een specifieke groep buitenlandse kopers.

Het voorstel voorziet in een verhoging van het basistarief van 3% naar 15%. Inclusief de gemeentelijke toeslag zou het effectieve tarief uitkomen op ongeveer 15,45%.

Deze verhoging zou niet voor iedere buitenlandse koper gelden. Volgens het voorstel moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

1. Het gaat om de aankoop van een woning

De maatregel richt zich op de aankoop van woningen. Voor andere soorten vastgoed, zoals bouwgrond, landbouwgrond en commerciële panden, zou het reguliere tarief blijven gelden. Ook verkrijging via bijvoorbeeld een schenking of erfenis valt niet onder deze specifieke aankoopregeling.

2. De aankoop vindt plaats door een particulier

De voorgestelde verhoging is gericht op particuliere kopers. Aankopen via een rechtspersoon of onderneming vallen volgens het voorstel buiten deze regeling. De precieze toepassing moet worden beoordeeld aan de hand van de definitieve wetgeving.

3. De koper woont fiscaal buiten de EU en de EER

Een belangrijk onderscheid is de fiscale woonplaats van de koper. Het voorgestelde hogere tarief is gericht op particuliere kopers die fiscaal inwoner zijn van een land buiten de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte.

De EER omvat de EU-lidstaten en daarnaast Noorwegen, IJsland en Liechtenstein.

Volgens de huidige voorstellen zou de maatregel ingaan op 1 juli 2027. De datum waarop de definitieve notariële koopovereenkomst wordt ondertekend, kan daarbij bepalend zijn.

3. Nationaliteit of fiscale woonplaats: wat is doorslaggevend?

Voor Nederlandse en Belgische kopers is vooral van belang dat de voorgestelde regeling uitgaat van de fiscale woonplaats en niet uitsluitend van de nationaliteit.

Dat kan in de praktijk tot verschillende uitkomsten leiden.

Een Nederlander die fiscaal in Nederland woont, valt volgens het voorstel niet onder de verhoging. Een Britse staatsburger die fiscaal in Nederland woont, zou eveneens buiten de regeling vallen.

Andersom kan een Nederlandse staatsburger die fiscaal inwoner is van de Verenigde Staten mogelijk wel onder het hogere tarief vallen.

Heeft u meerdere woningen, woont u een deel van het jaar in verschillende landen of bent u bezig met emigratie naar Griekenland? Dan kan het bepalen van uw fiscale woonplaats ingewikkelder zijn. Laat dit vooraf beoordelen door een deskundige belastingadviseur.

4. Nieuwbouwwoningen in Griekenland: verlenging van de btw-opschorting

Naast de voorgestelde wijziging van de overdrachtsbelasting is er ook nieuws voor kopers die belangstelling hebben voor een nieuwbouwwoning.

Normaal gesproken geldt in Griekenland voor nieuwbouwwoningen een btw-tarief van 24%. Voor bepaalde projecten kan de projectontwikkelaar echter gebruikmaken van een regeling waarbij de btw tijdelijk wordt opgeschort.

Wanneer deze opschorting van toepassing is, betaalt de koper in plaats van de btw doorgaans de reguliere overdrachtsbelasting van ongeveer 3,09%.

De bestaande regeling zou eind 2026 aflopen. In het wetsvoorstel wordt een verlenging voorgesteld tot en met 31 december 2027.

Dit zou betekenen dat projectontwikkelaars ook in 2027 een aanvraag kunnen indienen om de btw op hun nieuwbouwproject op te schorten. Reeds verleende opschortingen zouden volgens het voorstel automatisch worden verlengd.

Wat betekent dit voor u als koper?

Een nieuwbouwwoning kan hierdoor fiscaal aantrekkelijker zijn dan wanneer het volledige btw-tarief van toepassing zou zijn. Het is echter belangrijk om per project te controleren welke regeling daadwerkelijk geldt. Niet iedere nieuwbouwwoning valt automatisch onder de btw-opschorting.

Vraag daarom vóór het tekenen van een koopovereenkomst altijd na welke belastingregeling op het betreffende project van toepassing is.

5. Waar letten buitenlandse kopers op bij de aankoop van vastgoed?

Bij Makelaardij Griekenland merken we dat internationale kopers steeds bewuster kijken naar de totale kosten van een aankoop. De aankoopprijs is immers slechts één onderdeel van de financiële planning.

Voor Nederlandse en Belgische kopers zijn onder andere de volgende zaken belangrijk:

• De totale aankoopkosten: houd rekening met overdrachtsbelasting, notaris, advocaat, Kadaster en eventuele technische controles.
• De fiscale woonplaats: deze kan invloed hebben op de toepasselijke belastingregels.
• Nieuwbouw of bestaande bouw: de fiscale behandeling kan verschillen.
• De bestemming van de woning: gaat u er zelf wonen, gebruikt u het als vakantiehuis of wilt u het verhuren?
• De financiering: onderzoek vooraf hoeveel eigen geld u nodig heeft en welke hypotheekmogelijkheden er zijn.

Een goede voorbereiding voorkomt verrassingen tijdens het aankoopproces.

6. Een woning kopen in Griekenland met Nederlandstalige begeleiding

Een huis kopen in een ander land brengt vragen met zich mee. Niet alleen over de woning zelf, maar ook over de juridische procedure, belastingen, financiering en de verplichtingen na de aankoop.

Makelaardij Griekenland begeleidt Nederlandse en Belgische kopers tijdens het volledige aankooptraject. Wij helpen u bij het vinden van een geschikte woning, het beoordelen van de aankoopmogelijkheden, de onderhandelingen en de coördinatie met onafhankelijke Griekse advocaten, notarissen en bouwkundige specialisten.

Zo heeft u één Nederlandstalig aanspreekpunt tijdens het aankoopproces, terwijl de juridische en fiscale controles door de daarvoor bevoegde deskundigen worden uitgevoerd.

Of u nu op zoek bent naar een appartement aan de Atheense Rivièra, een villa op Kreta, een vakantiehuis op de Peloponnesos of een nieuwbouwwoning op een Grieks eiland: een goede voorbereiding is de basis voor een succesvolle aankoop.

Veelgestelde vragen over de Griekse vastgoedbelasting

Geldt de voorgestelde verhoging van de overdrachtsbelasting ook voor Nederlanders en Belgen?

Volgens het voorstel niet wanneer zij fiscaal inwoner zijn van Nederland, België of een ander EU- of EER-land. De fiscale woonplaats is bepalend, niet alleen de nationaliteit.

Wanneer zou de hogere overdrachtsbelasting ingaan?

In het voorstel wordt 1 juli 2027 genoemd. De definitieve ingangsdatum en voorwaarden zijn afhankelijk van de uiteindelijke wetgeving.

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik momenteel bij de aankoop van een bestaande woning?

Het reguliere tarief bedraagt 3%, vermeerderd met een gemeentelijke toeslag. Samen is dit ongeveer 3,09% van de relevante belastbare waarde.

Is een nieuwbouwwoning in Griekenland altijd belast met 24% btw?

Nee. Voor bepaalde nieuwbouwprojecten kan de btw zijn opgeschort. In dat geval betaalt de koper doorgaans overdrachtsbelasting. Controleer altijd de fiscale status van het specifieke project.

Kan ik als Nederlander een woning in Griekenland kopen via een bedrijf?

Ja, dat is in principe mogelijk. De fiscale en juridische gevolgen verschillen echter van een particuliere aankoop. Laat u vooraf adviseren door een Griekse accountant en advocaat.

Op zoek naar een woning in Griekenland?

Wilt u een huis kopen in Griekenland en weten welke aankoopkosten en fiscale aandachtspunten voor uw situatie gelden?

Makelaardij Griekenland begeleidt Nederlandse en Belgische kopers bij het vinden en aankopen van vastgoed in Griekenland. Van de eerste oriëntatie en bezichtigingen tot onderhandelingen en de coördinatie van het juridische traject.

Neem vrijblijvend contact met ons op voor een persoonlijk kennismakingsgesprek.

Makelaardij Griekenland – Uw Nederlandstalige aankoopmakelaar in Griekenland.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. De beschreven belastingmaatregelen zijn gebaseerd op de aangeleverde informatie over voorgestelde wijzigingen. Een wetsvoorstel kan tijdens de parlementaire behandeling worden aangepast. De uiteindelijke regels, ingangsdata en praktische toepassing moeten worden gecontroleerd aan de hand van de definitieve wetgeving en eventuele richtlijnen van de Griekse belastingdienst. Laat uw persoonlijke situatie altijd beoordelen door een bevoegde Griekse belastingadviseur of advocaat.